北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我家现有两套房，一套学区占坑房公寓，一套父母住的老破小一居。我们一直租房，现在想买一套自住的，但是没有购房资格了，中介建议用公司的名义购买，他们能帮着办理经营性抵押贷款，利息并不高。您觉得这么做合适吗？是否会有后续的麻烦？
另外我们准备买的是劲松的老房子，看您推荐过说性价比高，请问有没有什么劣势？
A：
1、学区房是用完了学位吗？如果用完了就卖掉腾出资格呗。看样子是东城的吧，上学后就不需要房籍，有学籍就行。而且还是公寓，这种房一般不建议长期持有。
2、一般不建议用公司名义买房，也不建议用经营贷长期贷款，都有麻烦事儿。甭别的，每年的报税年检什么的就得找人代办，经营贷也没隔几年就得重新续贷，万一到时候停贷了怎么办？所以这种情况更适合短期炒房的，对于自住的长期持有不太合适。
另外用经营贷买房也属于违规，有被央行下令严查的可能。万一查出来可就得立刻还款，虽然这种事儿概率低，但也考虑好吧。
3、劲松的老房，从居住角度来说肯定是性价比高，但凡事都有两面性，从投资角度就不算强了。一是老房的流动性弱，出手的时候不好卖，尤其是银行额度紧张的时期，挂牌期会很长。
二是劲松属于南城，价格走势这么多年一直略弱于北城。比如和团结湖的老破小相比吧，当年也就相差15%左右的单价，现在已经明显拉大价差了。而团结湖是一直跟随大盘的，那就是劲松的略有落后了，以后最好的成绩也就是不再落后。
4、简单就这情况，如果是自住为主就买劲松的吧，但最好别用公司名义，也别用抵押贷。
仅供参考。
二
Q:
请问，我家目前住房山良乡，三口人面积68平米，还有贷款120万，处于亏损中。但因为我父母要来北京帮助带孩子，所以必须换房为三居室，要不然就得租房，既不方便也不划算。
我想问的是，我们现在换房的时机是否合适？如果换房，在不增加首付的情况下，您建议换到哪里？主要我们担心将来再次贬值，所以想买套好的。
A：
1、租房对帮忙带孩子来说有可能不方便，但未必不划算。因为北京市区的租金收益也不过是接近同期银行利率，而郊区一般是低于市区的，所以租房支出与银行利息相比至少不吃亏。
2、换房的时机，我认为算合适，也是因为租金收益已经和同期银行利率差不多了。目前市区非学区房的小户型甚至高于利息，也就是买房出租的收益比存银行划算，那对于房价来说就没什么下跌空间了，毕竟有钱或有房的都会算账。
3、我算不出也猜不出您家的首付是多少，更不知道准备贷款多少。担心贬值那就也计算房子的租售比呗，选择尽量低的，没泡沫也就没什么下跌空间了。
4、总之还是先做个预算吧，有了总价预算才好聊房子。
仅供参考。
三
Q:
请问，上一套房子割肉卖掉后，给卖怕了，现在刚需想在亚运村小营附近买房，但又怕接着跌，不如继续租房住，您觉得育慧里一区怎样，它除了离地铁远还有什么短板？单价您觉得多少可以入？
A：
1、既然割肉卖掉了，那为什么还要再买，是为了自住还是追涨杀跌啊？既然害怕下跌那就先甭买了呗，房子是用来住的，租也能满足居住需求，等着确定行情上涨之后再说买不买。
2、育慧里一区怎样？就是普通的老小区，没什么特殊的，开发商是当地的，那会儿还属于集体性质的企业呢。好像是跟北辰合作的吧，我也记不太清了。安置房和公房都有的普通老小区。
3、短板，塔楼多呗，不太好选户型。而且小户型比较多，得房率就不算太高了。住建部这几年一直在推动按套内面积报价，意见稿早就有了，如果真正执行，对塔楼不算利好。
另外这里应该是1998年房改之前开发的。那个阶段的非民营开发商都不太赚钱，导致房地产全行业亏损，质量普遍不算太强，但也都基本达标。其他没什么了。
4、单价我不知道，这问当地中介，只有他们熟悉具体业务。
仅供参考。
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